Rettleiar for utarbeiding av private reguleringsplanar

  1. 1 Planprosessen
    1. 1.1 Tiltak som utløyser krav om reguleringsplan
    2. 1.2 Endring av plan eller dispensasjon
    3. 1.3 Krav til fagkunnig
    4. 1.4 Saksgang etter plan- og bygningslova
    5. 1.5 Planinitiativ
    6. 1.6 Oppstartsmøte
    7. 1.7 Konsekvensutgreiing
  2. 2 Krav til planforslaget
    1. 2.1 Kart og sosi-format
    2. 2.2 Plannamn og plan-ID
    3. 2.3 Kunngjeringsannonse og oppstartsmelding
    4. 2.4 Planframlegget
  3. 3 Endring av reguleringsplan etter enklare prosess
    1. 3.1 Saksgang for planendring etter forenkla prosess
  4. 4 Nyttige lenker
  5. 5 Malar
Til dokumentforside Last ned som PDF
Til dokumentforside Neste kapittel

1 Planprosessen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ein reguleringsplan skal bli utarbeidd i samsvar med Plan- og bygningslova (pbl) kapittel 12  anten som områderegulering etter pbl §12-2, eller som detaljregulering etter pbl §12-3.

Områderegulering blir nytta der det er krav om ein slik plan i kommuneplanen sin arealdel, eller kommunen finn at det er behov for å gi meir detaljerte avklaringar for eit område enn det kommuneplanen sin arealdel gjev.

Områderegulering blir utarbeidd av kommunen, men kan overlate til andre mynde og private å utarbeide planforslag, som kan bety at private står for heile eller delar av det planfaglege arbeidet innanfor dei rammer kommunen bestemmer, og dekker kostnadene ved dette heilt eller delvis. I desse tilfella skal det utarbeidast ein avtale. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhald og framdrift i planprosessen.

Detaljregulering vert nytta for å fylgje opp kommuneplanen sin arealdel og eventuelt etter krav i ein vedteken områdereguleringsplan. Detaljregulering kan òg skje som utfylling eller som endring av ein vedteken reguleringsplan.

Private, tiltakshavarar, organisasjonar og andre mynde har rett til å fremma forslag til detaljregulering. Private forslag må innhaldsvis fylgje opp hovudtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og føreliggande områdereguleringar. Reguleringsplanen skal utarbeidast av fagkunnige jf. pbl 12-3, og ha arealformål etter pbl § 12-5.

1.1 Tiltak som utløyser krav om reguleringsplan

I kommunal- og moderniseringsdepartementet sin reguleringsplanrettleiar frå 2018 er det lista opp kva som kan utløyse krav om reguleringsplan:

  • Det skal alltid utarbeidast reguleringsplan før det vert gjeve løyve til større bygge- og anleggsarbeid og andre tiltak som kan få vesentlege verknad for miljø og samfunn. Kommunen gjer ei konkret vurdering av kva som er større bygge- og anleggsarbeid. 
  • Når kommunedelplan har bestemt at det skal utarbeidast reguleringsplan. Kommuneplanen finn du på kommunen sin heimeside. https://kommunekart.com/klient/setesdal/bygland 
  • Når kommunen i områderegulering har fastsett krav om detaljregulering.
  • Når kommunen elles finn det naudsynt å sikre forsvarleg planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, fleirbruk og vern med omsyn til rørde private og offentlege interessar.

Visst du er i tvil om tiltaket du planlegg vil krevje reguleringsplan kan du kontakte sakshandsamarar i avd. samfunnsutvikling, sjå kontaktinformasjon.

1.2 Endring av plan eller dispensasjon

Ved nokre høve der det allereie finst ein reguleringsplan, vil det oppstå spørsmål om ein bør endre reguleringsplanen eller søkje om dispensasjon frå gjeldande plan for å kunne byggje eit tiltak som vil vere i strid med ein reguleringsplan.

Mindre endringar av ein reguleringsplan kan til dømes vere justering og endring av grense, arealføremål og utfylling av føresegner innanføre planen sine hovudtrekk. Endringane kan handsamst som mindre endring etter pbl § 12-14 når endringane:

  • i liten grad vil påvirke gjennomføringa av planen for øvrig
  • ikkje går ut over hovudrammene i planen
  • ikkje råker ved omsynet til viktig natur- og friluftsområde
     

Det må på førehand avklårast med kommunen om saka kan takast som ei mindre endring av gjeldande reguleringsplan. Ved søknad om dispensasjon bør det vurderast om saka heller bør takast som ei mindre reguleringsendring då det gjev ein varig plansituasjon og større forutsigbarhet. Ved søknad om mindre endring skal det leggjast ved:

  • eit manuskart som viser endringa
  • evt endra reguleringsføresegner
  • ein omtale av endringa med grunngjeving og verknader

Forslag til endring skal sendast til rørde mynde, eigarar, festarar og andre rørde med ein rimeleg frist som kan vere 2-3 veker. Dersom det kjem merknader som ikkje ein ikkje kan imøtekome, må det vurderast om saka skal handsamast som ein vanleg reguleringsendring som har same prosess som utarbeiding av ein ny reguleringsplan.

Eit eventuelt avslag på søknad om mindre planendring er ikkje eit enkeltvedtak, men ein prosesuell avgjersle og kan ikkje klagast på.

Send ein førespurnad til avdelinga for Samfunnsutvikling på e-post post@bygland.kommune.no,  så vil spørsmålet verte drøfta i avdelinga. Ved nokre høve vil ein kalle inn til eit møte med tiltakshavar. Sjå kap.3 for saksgang om planendring etter enklare prosess.

1.3 Krav til fagkunnig

Reguleringsplan skal utarbeidast av fagkunnig person jf. pbl. § 12-3, fjerde ledd.

Ved vurdering av fagkunnig; Stortingsproposisjon 149 L kapittel 7:

«Det forutsetter god samfunnsforståelse hos alle involverte, forståelse for innhold og utforming av plandokumenter i form av planbeskrivelse, planprogram, konsekvensutredning, krav til planers innhold mv, bruk av planteknisk verktøy (IKT) samt krav til standardisert teknisk fremstilling av arealrettede planer og anvendelse av digitale verktøy, herunder geografiske informasjonssystemer (GIS), i planfremstilling. Fagkyndige må ha kunnskap om hvordan planer utarbeides og hvordan planprosesser skal gjennomføres. Mer konkret innebærer dette kunnskap om følgende: plansystemet, planprosessene og prosessledelse, plankart med kravspesifikasjon for utveksling av digitale plandata, utarbeidelse av planbestemmelser, utarbeidelse av planbeskrivelse, konsekvensutredninger, og metodeanvendelse, kommunale bestemmelser og retningslinjer, nasjonale og regionale retningslinjer samt planutforming.»

Det er óg krav til fagkunnig ved utarbeiding av fagrapportar knytt til planarbeidet. Dette gjeld med anna VA (vatn og avlaup), geologiske undersøkingar, støyutgreiingar, naturmangfaldvurderingar, landskapsanalysar m.m.

1.4 Saksgang etter plan- og bygningslova

Saksgang etter plan- og bygningsloven

 

1.5 Planinitiativ

Private forslagstillarar skal jamfør ny forskrift om handsaming av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningslova, sende inn eit planinitiativ til kommunen seinast 7 dagar før eller samstundes med tinging av oppstartmøte. Kommunen sin mal for utarbeiding av planinitiativ skal nyttast . Planinitiativet skal i naudsynt utstrekning omtala premissane for det vidare planarbeidet og gjera greie for:

  • føremålet med planen
  • avgrensing av planområdet
  • om og korleis planarbeidet vil få verknader utanfor planområdet
  • planlagt bygg, anlegg og andre tiltak
  • utbyggingsvolum og byggehøgder
  • funksjonell og miljømessig kvalitet
  • verknaden av tiltaket på, og tilpassing til, landskap og omgjevnader
  • tilhøve til kommuneplan, eventuelle gjeldande reguleringsplanar og retningsliner, og pågåande planarbeid
  • vesentlege interesser som råkast av planinitiativet
  • korleis samfunnstryggleik skal ivaretakast, mellom anna gjennom å førebygga risiko og sårbarhet
  • kva for aktuelle offentlege organ og andre interesserte som skal varslast om planoppstart
  • prosessar for samarbeid og medverknad frå aktuelle fagmynde, grunneigarar, festarar, naboar og andre
  • vurderinga av om planen er omfatta av «forskrift om konsekvensutredninger», og korleis krava i tilfelle vil verta ivareteke

Dersom kommunen finn at planinitiativet har feil eller manglar vesentleg informasjon, må dette rettast opp/svarast på før oppstartsmøtet vert halde.

Så tidleg som mogleg skal kommunen ta stilling til om planinitiativet kan gå vidare som ein plansak eller om det skal stoppast, dette vil gå fram av referatet frå oppstartsmøte. Referatet vert sendt ut seinast to veker etter at møtet er avhalde. Avgjerda om å stoppe eit planinitiativ skal vere basert på eit forsvarleg planfagleg eller politisk skjønn, der det ikkje er teke omsyn til utanforliggande eller usaklege tilhøve.

Dersom administrasjonen konkluderer med at eit planinitiativ skal stoppast, kan forslagstillar krevje at saka skal leggjast fram for kommunestyret eller eit politisk utval som kommunestyret har delegert oppgåva til.

1.6 Oppstartsmøte

Etter pbl § 12-8 skal forslagstillar tinge eit oppstartsmøte med kommunen før planarbeidet kan starte. Saman med tinging av oppstartsmøte må det sendast inn eit planinitiativ etter Forskrift om behandlig av private forslag til av detaljregulering etter plan- og bygningsloven. Kommunen sin mal for utarbeiding av plainitiativ skal nyttast. Kommunen kallar inn til møte innan 3 veker etter at tinginga er motteke.  I oppstartsmøtet skal ein mellom anna ta stilling til:

  • korleis det skal leggjast til rette for samarbeid, medverknad og samfunnstryggleik
  • om planen vil omfattast av «forskrift om konsekvensutredninger» og korleis det videre opplegget skal vera for arbeidet frem til ei slik utgreiing ligg føre
  • om det skal utarbeidast andre utgreiingar om bestemte tema, og om kommunen eller forslagsstillar skal utarbeida rapportane
  • om det er hensiktsmessig med felles handsaming av plan- og byggesak etter pbl § 12-15
  • kva kommunen skal bidra med undervegs i planarbeidet
  • om det er behov for seinere dialogmøte mellom forslagsstillar og kommunen
  • ein overordna framdriftsplan som skal gjelda for planarbeidet
  • kven som er kontaktpersonar hos forslagsstillar og i kommunen
  • om det kan vera aktuelt å stoppa planinitiativet etter pbl § 12-8 andre ledd.

I dei fleste plansakene vil det vera aktuelt med fleire møte mellom forslagstillar og kommunen undervegs i prosessen. Føremålet med slike møter er å kvalitetssikre prosess og planforslag.

1.7 Konsekvensutgreiing

Allereie ved innsending av planinitiativ skal forslagsstillar ha gjort ei vurdering av om og korleis planen vert omfatta av kosekvensutgreiingsforskrifta.

§ 6 i forskrifta listar opp tiltak som alltid skal konsekvensutgreiast og ha planprogram eller melding. § 8 listar opp planar og tiltak som skal konsekvensutgreiast viss dei kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn. Forskriftens kapittel 3 har reglar om korleis tiltak etter § 8 skal belysast og vurderast.

Opplysningane må ikkje innehalde feil, utelate viktige delar eller på annan måte gi eit uriktig bilde av situasjonen. Det vert for øvrig vist til Rettleiar for vurdering av konsekvensutgreiingsplikt.

Forskrift om konsekvensutgreiingar gir føresegner om at utgreiingar og feltundersøkingar skal følgje anerkjent metodikk, og at data som er samla inn i arbeidet skal systematiserast og gjerast tilgjengelege for offentlege mynde. Miljødirektoratet har laga ei oversikt over kva som er vurdert til å vere «anerkjent metodikk», og kva databasar som er relevante for innlegging av data frå konsekvensutgreiingar.

Til dokumentforside Neste kapittel